Székesfehérvár ÉNY-i részén a Csóri út (8-as számú főközlekedési út) északi és déli térségében az utóbbi évtizedekben jelentős nagyságú családi házas, valamint kiskertes területek alakultak ki. A város 1994. évi általános rendezési terve a közigazgatási területre szóló munkarésze lehatárolta a kiskertek területét, azonban további sorsukat illetően javaslatokat nem adott. Ugyanakkor rögzítette a területen áthaladó 63-as számú főközlekedési útnak egy, a várost nyugatról elkerülő, két ütemben megvalósítandó szakaszát. Nem vizsgálta azonban ezen új nyomvonalnak a kiskertekre várható hatását. Töltse le pdf-ben a terveket: 1: ISZKAI ÚT, 2: KŐRÖSI UTCA.

 1997-ben mindkét kiskert térségére részletes vizsgálatok készültek, melyeknek célja a kialakult állapotok megismerése, elemzése és jövőre vonatkozó - a környezetszennyezést meggátló - területhasználati és építési szabályoknak a kialakítása volt.

 A 2004-ben jóváhagyott településszerkezeti és szabályozási terv ugyancsak kertes mezőgazdasági területbe sorolta a kiskertek területét, ahol egyidejűleg jellemző a mezőgazdasági kiskertművelés és a rekreációs területhasználat. Fentiek mellett azonban a térséget hosszabb távon kertvárosias lakóterület számára alkalmasnak minősíti.

 A jelenleg hatályos rendezési terv az 1997-es dokumentációból a Helyi Építési Szabályzatba az 5 %-os legnagyobb beépítettséget építette be.

2. 2006-OS TANULMÁNYTERV

2.1. Vizsgálatok, jellemzések
 A kiskerteket a II. világháborút követő hazai urbanizációs folyamatok természetes terméknek tekinthetjük, a belvárosban, a lakótelepeken lakók mind termelési, mind pihenési, szabadidő eltöltési célból igénylik e sajátos települési formát. A kiskert – amellett, hogy státuszszimbólumnak is tekinthető-, az ott lévő épület a lakás meghosszabbítását, bizonyos funkciók (elsősorban a tárolás, barkácsolás) biztosítását is lehetővé teszi- a kert pedig az aktív pihenés területe.
Az Iszkai úti és a Körösi utcai kiskertek jelentősége kedvező elhelyezésük következtében jelentősen megnőtt. Ez elsősorban a közvetlenül szomszédos lakóterület folyamatos fejlődésének köszönhető. Ez utóbbi tény is szükségessé teszi, hogy a kiskertek mai építészeti arculata megváltozzék, minősége javuljon, funkciójában a lakóterületi használat számára a szükséges feltételek kialakuljanak.
A kiskertekkel kapcsolatos igények megismerése érdekében az 1997-es kérdőíves felmérést megismételtük, újabb kérdés csoportok a lakásépítési vonatkozásában kerületek rögzítésre. Az ingatlan tulajdonosok 7,2%-ának (92 kérdőív) válaszából az alábbi információk foglalhatók össze:
– a területen az ingatlanok 14%-án már laknak.
– építési szándéka a válaszadók 57,6%-ának van, közülük 40%-ban kívánnak lakást építeni.
– a tervezett lakóépületet 80%-ban 40m2 feletti legyen.
– a lakóterületté alakítás során a tulajdonosok 83,3%-ban részben vállalnák az út- és közműépítés költségeit.
A kiskertekkel kapcsolatos nagyarányú érdeklődést jelzi a 2006. 03.11-én megtartott lakossági fórum, ahol a résztvevők száma meghaladta a háromszáz főt.

2.2. Fejlesztési program
 A kiskertek jövőbeni hasznosításánál alapvető szempontnak kell tekinteni, hogy:
– a területen a telekstruktúra kialakult, a telkek magántulajdonban vannak.
– az utcák-kvázi közterületek- kialakultak, szélességük általában 4m,
– a területen jelenleg és még hosszabb időtávban is számolni kell a lakó illetve a mezőgazdasgi funkció együttélésével.
– a lakóterületté válásnak alapvető feltétele az út és közműépítés, amely csak EGYÜTT, az érdekeltek együttműködésével képzelhető el.

 A fenti szempontok figyelembevételével a lakóterületté válás programja az alábbiakban rögzíthető:
 A kialakult telekstruktúra mellett telkenként kell biztosítani az építés lehetőségét (természetesen telkek összevonása elképzelhető)
 A javasolt övezeti paraméterek:
Kertvárosi lakóterület:
  teleknagyság:  min. 500 m2
  telekszélesség:  min. 18,00 m
  oldalkert:   2,00 + 6,00 m
      2,00 + 8,00 m
  előkert:   3,00, illetve 5,00 m
  hátsókert:   10,00, illetve 12,00 m
  építménymagasság: max. 4,00 m
  beépítettség:   max. 20 %
  beépítési mód:  szabadonálló
 A közterületek alakítása:
– a jelenlegi 4,0 m-s szabályozási szélesség csak korlátokkal (egyirányúsítás, gépkocsi behajtásnál, lehajtásnál, kerítés áthelyezése) alkalmas lakóterületi funkcióra.
– különböző szabályozási szélességű keresztszelvényen mutattuk be a lakó- és gyűjtőútra vonatkozó megoldásokat, melyek a jelenlegi telkek mélységének (27m-32m) csökkentésével alakíthatók ki.
– a jelenlegi több száz (3-400) méter hosszú utcák közötti átkötések mind a megvalósítás ütemezését – később használatát -, mind a közművesítést elősegítik.
– új közlekedési kapcsolatok, csomópontok kialakítása mind az Iszkai úti, mind a Körösi utcai kiskertek térségében.

 Közművesítés:
 Kertvárosias lakóterület –különös tekintettel a viszonylag kis méretű (min. 500m2-es) teleknagyságra- a XXI. században CSAK TELJES KÖZMŰVESÍTETTSÉG biztosításával alakítható ki.
 A két területen kialakult illetve tervezett telkek száma kb. 1300 db, a meglévő illetve tervezett közterület hossza meghaladja a 18 km-t. Ilyen méretű, nagyságrendű fejlesztés csakis folyamatosan, ütemezetten a közműcsatlakozási pontokból kiindulóan történhet.

2.3. Intézkedési javaslatok
 A kiskertek kertvárosias lakóterületté válásának első lépcsője - jelen tanulmányterv megvitatását követően - Székesfehérvár e részét érintő szabályozási tervének elkészítése kell, hogy legyen.
 A második lépcsőben a közművesítés terveinek elkészítése kell, hogy megtörténjen. E munkarész adhat választ az egyes ütemek kijelölésére, a szükséges pénzügyi források nagyságrendjére.

Összeállította:
Hübner Mátyás
tervező